嘉定區運營房地產咨詢常見問題

***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規劃和建設的法規、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規劃、土地出讓、房地產開發項目的審批隨意性強，貫徹***、省部委的地方文件規章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協同配合意識。任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。相比其他同行業的產品他們的品種比較多。嘉定區運營房地產咨詢常見問題

觀念危機是制約房地產開發企業發展的比較大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源于**和行政主管部門；認為市場體制不完善，開發企業雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發企業。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發業只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發業，乃至經濟、社會的發展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個“外”字和規模的“大”字，誰都可以搞開發，誰都能搞好開發，這種觀念主要來源于地方黨政領導，他們急于發展城市建設和經濟。這長寧區海航房地產咨詢答疑解惑房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。

房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取比較大的利潤。所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。基于以上的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發經營逐漸成為中國房地產開發的主流。投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚。隨著經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因。

房地產開發的低級企業過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規模小，社會、環境、經濟效益無法同步實現。一些地區低等級資質的開發企業有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風。究其原因是行業主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。管理配合***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規劃和建設的法規、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規劃、土地出讓、房地產開發項目的審批隨意性強，貫徹***、省部委的地方文件規章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協同配合意識。房地產開發企業力較弱，規模普遍偏小。

房地產經營管理項目的成本，是房地產經營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產經營管理成本估算，是房地產可行性研究中的一個**問題。房地產經營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進行匯總，***做出成本估算表。房地產經營管理項目，涉及到國家***經濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經濟發展和運行的狀況、經營管理項目所在城市和地區的經濟社會發展和經濟運行狀況、國家產業政策、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產開發經營管理的可行性研究，是一項內容十分***的技術也是一種經濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術、規劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經濟發展大環境相適應、以及與所在的城市和地區總體發展規劃相協調的問題。房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性。楊浦區電子房地產咨詢新報價

房地產市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。嘉定區運營房地產咨詢常見問題

我國房地產法律法規對開發經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發經營涉及到國家的重要產業，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發經營資格的企業不能進行房地產開發經營。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和***《城市房地產開發經營管理條例》第二章就此有特別規定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發經營房地產合同與其它類型合同是有區別的。嘉定區運營房地產咨詢常見問題

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